8 апр. 2011 г.

Ипотека 2007-2011: анализ и выводы

Так получилось, что в 2007 году пришлось взять ипотеку. Сейчас уже можно обсуждать в сослагательном наклонении: нужно было брать или нет, но тогда были причины, которые вынудили это сделать. Кредит можно было закрыть и раньше, но суетиться с закрытием начал лишь в этом году и полностью закрыл вопрос только сегодня. По результатам хотелось бы сделать небольшой анализ и выводы, возможно кому-то будет интересно почитать...

Исходные данные:

Кредит в Проминвестбанке на 10 лет под 12% годовых в долларах США. Выдан в июле 2007 года. График погашения обычный (не аннуитет).

Процесс погашения:
Так как работы было более чем достаточно, то и опасений по поводу ипотеки не было никаких.  Кроме того в компании, с которой я работал, считался ключевым сотрудником. Зарплату платили в валюте (фунты, доллары), а доллар тогда был стабильно 5.05. Так что была возможность гасить ипотеку намного быстрее графика и строить радужные планы.

Но жизнь не всегда складывается так, как мы планируем. В 2008 грянул кризис, соответственно доходы немного подупали. Но ситуация все еще не вызывала никаких опасений. Специалисты в сфере ИТ были все еще MVP (most valuable professional). Ипотека гасилась с опережением, так что  небольшой запас прочности был.

Далее, в октябре 2008 как гром среди ясного неба было объявлено о банкротстве Проминвестбанка. Толпы вкладчиков осаждали отделения с целью получить свои вклады. Вначале меня это особо и не волновало, ведь это я им должен денег, а не они мне. Знакомые даже подшучивали, мол удачно взял ипотеку: взял и банк обанкротился. Говорили что отдавать не нужно будет.

Ситуация оказалось не такой простой. В ипотечном договоре был отдельный момент: в случае банкротства банка заемщик обязан погасить кредит досрочно. Когда мне позвонили из кредитного и озвучили эту информацию, то я мягко говоря был шокирован. Кризис полыхал уже вовсю, недвижимость упала минимум на 15-20%. Погасить остаток так быстро не было возможности. Нужно было искать возможность перекредитоваться в других банках или другие пути решения проблемы. Но другие банки предлагали перекредитоваться только под более высокий процент, вплоть до 20% годовых. Это было бы крайне болезнено. Ситуацию спасло то, что Проминвестбанк выкупили россияне и впорос срочного погашения отпал.

Большим позитивом было то, что клиенты продолжали платить в валюте. В 2008-2009 доллар прыгал как сумасшедший в диапазоне от 7.50 грн/доллар до 9 грн/доллар. Для многих такое подорожание доллара было серьезным ударом по семейному бюджету. Никто не ожидал, такого обесценивания гривны. Это была очень серьезная ошибка - взять кредит в валюте. Поэтому при первой же возможности постарался перевести ипотеку в гривну. Получилось лишь по курсу 7.50 грн/доллар. Тогда это был риск, потому что очень многие убеждали что ипотеку пересчитают по старому курсу 5.05 грн/доллар и крутили пальцем у виска. Морально это было достаточно неприятно. На данный момент при фактическом курсе доллара 8.00, понимаю что с 7.50 повезло.

В 2009-2010 была допущена еще одна ошибка - расслабленность в погашении ипотеки. Казалось что гривна подешевеет еще больше и это пойдет мне на руку. Поэтому погашение растянулось до сегодняшнего дня. Выплата ипотеки заняла 45 месяцев (3 года 9 месяцев) и в результате получились такие вот цифры:

1) Переплата за недвижимость в гривневом эквиваленте получилась равной 51%. То есть на каждые 100 000 гривен начальной стоимости было переплачено 51 000 гривен.
2) Переплата в долларовом эквиваленте равна 22.11%, т.е. на каждые 100 000 долларов начальной стоимости было переплачено 22 110 долларов.
3) Из-за кризиса стоимость недвижимости упала более чем на 30%.

Повторюсь, это цифры за 3 года 9 месяцев. Что было бы если бы платить нужно было 10 лет!? От итоговых цифр на душе очень неприятно, но их просто необходимо знать.

Выводы:
1) Покупка недвижимости в кредит (в украинских реалиях) крайне невыгодное дело. Никому бы не посоветовал брать ипотеку под такие проценты и в стране с такой нестабильной экономикой.
2) Дешевле снимать квартиру чем брать кредит. По крайней мере пока Вы снимаете квартиру у Вас есть шанс "остаться при своих", а не уйти с "семьюи взятками на мизере". Как только Вы взяли кредит - Вы сразу же попали в жесткую кабалу. 
3) Если в семье работает только один из родителей, то психологически это вдвойне тяжело, так как все завязано на одном человеке, одной работе и т.д.
4) Ни в коем случае не следует брать кредит в валюте, которая отличается от валюты Вашего основного дохода.
5) По возможности гасить ипотеку следует как можно быстрее. Разве что Вам подвернется уникальная возможность выгодно пристроить свои сбережения. В теперешних условиях это маловероятно.
6) Если уж берете ипотеку, то ОЧЕНЬ внимательно читайте договор. Особенно те моменты, которые как Вам кажется никогда не смогут наступить. Договор под Вас менять никто не будет, но по крайней мере вы сможете отказаться от услуг этого банка.
7) Реальное удорожание недвижимости окажется намного больше, чем в рекламных буклетах банка. Это еще один дополнительный момент чтобы подумать - стоит ли брать ипотеку.

За свою жизнь пользовался кредитом всего 4 раза (последний раз просто ради эксперимента с кредитной линией от Приватбанка). Не зарекаюсь, но на данный момент этого мне более чем достаточно для того, чтобы больше не хотеть пользоваться кредитными продуктами.

Жизненый опыт - дорого стоит!

6 комментариев:

Maniac комментирует...

Поздравляю с выплатой!
Ну а на переплаты забей и все :)

DАSНline комментирует...

Поздравляю с освобождением :)

Пункт про банкротство есть у всех кредитных договоров. Так что отказаться бы и выбрать другой банк не получилось бы.

Статья интересная.

Меня в свое время перед кризисом все родные долбили, чтобы взяла ипотеку. Я никогда и не сомневалась на этот счет (поскольку мне пришлось бы тогда посадить себя в клетку лет так на 15-20). А вот родственникам что-то доказать было сложно. Сейчас все успешно забыли, чем обернулась ситуация, и дают новые совету на эту же тему. :)

Ununseptium комментирует...

Алекс, спасибо!

Ununseptium комментирует...

Привет, Даша.

Спасибо! Вы молодец, что не поддались на провокации от родственников!

Вячеслав комментирует...

Серега! Поздравляю с окончанием ипотечного гнета!

Ununseptium комментирует...

Слава, Спасибо!